Россия рискует столкнуться с дефицитом жилья: почему квартиры могут снова резко подорожать

Российский рынок недвижимости оказался в необычной ситуации. С одной стороны, продажи квартир замедлились, ипотека остается дорогой, а покупатели стали осторожнее принимать решения. С другой — девелоперы все чаще отказываются от запуска новых проектов. Именно эта тенденция вызывает у экспертов наибольшее беспокойство, поскольку последствия сегодняшнего сокращения строительства рынок может почувствовать лишь через несколько лет.

Еще недавно рынок жил в совершенно другой реальности. В 2023–2024 годах льготная ипотека, высокий спрос и ожидания дальнейшего роста цен стимулировали девелоперов активно выводить новые проекты. Многие компании формировали рекордные земельные банки и запускали сразу несколько очередей строительства. Однако после изменения условий господдержки, роста ключевой ставки и удорожания проектного финансирования ситуация начала стремительно меняться.

Сегодня рынок переживает период охлаждения. Покупатели откладывают сделки, рассчитывая на снижение ипотечных ставок, а девелоперы стали значительно осторожнее оценивать перспективы новых проектов. По данным отраслевой статистики, объем запуска нового жилья снижается уже несколько месяцев подряд. Для отрасли это не просто временная коррекция, а сигнал о начале структурных изменений, последствия которых могут проявиться не сразу.

Особенность рынка недвижимости заключается в его инерционности. Строительная отрасль работает с большим временным лагом. От момента запуска жилого комплекса до его ввода в эксплуатацию обычно проходит два-три года. Поэтому сокращение числа новых проектов сегодня автоматически означает более скромное предложение жилья в будущем.

Именно из-за этого текущая ситуация вызывает тревогу у участников рынка. Пока покупатели наблюдают за охлаждением спроса и рассчитывают на более выгодные условия покупки, рынок фактически формирует предпосылки для следующего цикла роста цен. Если к моменту восстановления ипотечного кредитования предложение новых квартир сократится, а спрос вновь начнет расти, рынок может столкнуться с локальным дефицитом жилья и новым витком подорожания недвижимости.

Причем дефицит, по мнению экспертов, будет неравномерным. В первую очередь риски затрагивают крупные города и быстрорастущие регионы, где сохраняется миграционный приток населения и высокий спрос на новое жилье. Именно там ограниченное предложение способно быстрее всего привести к ускорению роста стоимости квадратного метра.

О том, почему девелоперы сокращают активность, насколько серьезными могут оказаться последствия для покупателей и какие сценарии ждут рынок жилья в ближайшие годы, подробно рассказала председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева.

Дефицит жилья в России будет неравномерным: какие регионы могут столкнуться с нехваткой квартир

Несмотря на тревожные сигналы, далеко не все участники рынка считают дефицит жилья неизбежным. Рынок остается крайне неоднородным, и единый сценарий для всей страны сейчас вряд ли возможен. В одних регионах застройщики действительно резко сократили запуск новых очередей, опасаясь снижения спроса и высокой стоимости финансирования. В других, напротив, строительная активность сохраняется благодаря крупным инфраструктурным проектам, программам комплексного развития территорий и устойчивому миграционному притоку населения.

Кроме того, говорить о немедленной нехватке жилья пока преждевременно еще и потому, что рынок подошел к периоду охлаждения с рекордным объемом строящегося жилья. По данным ДОМ.РФ, общий портфель строительства в стране остается близким к историческим максимумам и превышает 119 млн кв. м. Именно этот накопленный запас предложения пока сглаживает последствия снижения новых запусков.

При этом аналитики обращают внимание на другую проблему. Дефицит, если он возникнет, будет не столько количественным, сколько качественным. Уже сегодня в ряде регионов сокращается выбор новых проектов в востребованных локациях, а девелоперы становятся гораздо осторожнее в выводе жилья комфорт- и бизнес-класса. Именно этот сегмент первым может столкнуться с ограниченным предложением после восстановления спроса.

Дополнительную интригу создает перспектива снижения ключевой ставки. Если ипотека вновь станет доступнее, рынок может получить сразу два встречных процесса: покупатели начнут возвращаться в новостройки, а объем нового предложения будет расти значительно медленнее из-за строительного цикла. Именно такой дисбаланс в предыдущие годы уже приводил к ускоренному росту стоимости квадратного метра.

На этом фоне часть участников рынка придерживается более сдержанной оценки ситуации и считает, что говорить о неизбежном дефиците пока рано. По их мнению, многое будет зависеть от региональной специфики, темпов снижения ставок и способности девелоперов адаптироваться к новым условиям.

Ситуацию на рынке недвижимости прокомментировал Антон Любин, коммерческий директор девелопера AVA по ЦФО и Алтайскому краю. Эксперт отмечает, что сокращение запусков новых проектов действительно становится заметным трендом, однако последствия этого процесса будут зависеть от региональной специфики и дальнейшей динамики спроса.

Дефицит новостроек в России: почему последствия сокращения строек проявятся не сразу

Несмотря на рост опасений по поводу будущего дефицита жилья, многие участники рынка призывают не рассматривать этот сценарий как неизбежный. Российский рынок недвижимости остается крайне неоднородным. Пока одни регионы сталкиваются с резким сокращением новых проектов, в других спрос поддерживают миграционный приток населения, развитие инфраструктуры и реализация крупных проектов комплексного освоения территорий.

Кроме того, рынок по-прежнему располагает значительным запасом строящегося жилья. Именно этот накопленный объем предложения пока сдерживает возможный дефицит и не позволяет ценам перейти к резкому росту, несмотря на снижение числа новых запусков.

Однако главный риск заключается в другом. Строительная отрасль отличается высокой инерционностью. Девелоперы принимают инвестиционные решения сегодня, а покупатели ощущают их последствия лишь через несколько лет. Поэтому нынешнее охлаждение рынка может обернуться ограниченным предложением именно в тот момент, когда ипотека станет доступнее и на рынок вернется отложенный спрос.

Дополнительный фактор неопределенности — региональные различия. Если в отдельных субъектах РФ предложение пока остается достаточным, то крупные города с высоким миграционным притоком могут столкнуться с нехваткой новых проектов значительно раньше остальных. В этом случае дефицит будет носить не общероссийский, а локальный характер, затрагивая наиболее востребованные сегменты и локации.

Похожей точки зрения придерживается Любимова София, основатель агентства недвижимости «Любимова Недвижимость», эксперт рынка недвижимости и инвестор. По ее мнению, рынок переживает переходный период между фазой охлаждения и будущим восстановлением спроса, а ключевые последствия сегодняшнего сокращения строительной активности станут заметны только через несколько лет. Именно поэтому оценивать ситуацию исключительно по текущим продажам и ценам было бы преждевременно. Эксперт считает, что дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от доступности ипотеки, темпов снижения ключевой ставки и активности девелоперов в запуске новых проектов.

Российский рынок жилья сегодня находится в точке перелома. Пока покупатели видят охлаждение спроса, скидки от застройщиков и снижение активности на первичном рынке, девелоперы уже закладывают основу для следующего цикла роста цен, сокращая запуск новых проектов.

Главный вывод, который объединяет мнения экспертов, заключается в том, что риски для рынка находятся не в настоящем, а в будущем. Высокая ключевая ставка временно сдерживает спрос, однако она не будет оставаться такой бесконечно. Как только ипотека вновь станет доступнее, на рынок выйдет большой объем отложенного спроса. При этом предложение новых квартир к этому моменту может оказаться заметно меньше, чем несколько лет назад.

Наиболее вероятный сценарий на 2027 год выглядит следующим образом: в первой половине года рынок продолжит жить в условиях умеренного спроса и ограниченного роста цен. Однако по мере снижения ставок и восстановления ипотечного кредитования наиболее ликвидные сегменты — качественные новостройки комфорт- и бизнес-класса в крупных городах — начнут дорожать быстрее инфляции.

Мой прогноз на следующий год заключается в том, что общероссийского дефицита жилья не возникнет, однако рынок столкнется с локальной нехваткой новых проектов в крупнейших агломерациях — Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Краснодаре и Ростове-на-Дону. В этих регионах стоимость квадратного метра на первичном рынке может вырасти на 10–15% за год, а по отдельным востребованным проектам рост может оказаться еще выше.

Для покупателей это означает, что стратегия ожидания становится все более рискованной. Если квартира приобретается для собственного проживания и соответствует финансовым возможностям семьи, рассчитывать на существенное снижение цен в ближайшие годы, вероятно, уже не стоит. Напротив, нынешний период охлаждения рынка может оказаться последним окном возможностей перед началом нового цикла роста стоимости жилья.