В Москве усилили контроль за собственниками, которые могут получать доход от недвижимости, но официально его не показывают. В поле зрения городских властей попали около 154 тыс. трудоспособных москвичей, у которых есть недвижимость или транспорт, но отсутствуют подтвержденные официальные доходы. Информацию о потенциальных источниках заработка передают в налоговые органы.
Это заметно меняет риски для тех, кто годами сдавал квартиру и принимал деньги обычными переводами с карты на карту. Объявление об аренде, сведения о собственнике из государственных реестров и одинаковые поступления раз в месяц теперь можно сопоставить между собой.
При этом сам перевод на карту еще не доказывает получение дохода. ФНС прямо указывает, что переводы между физическими лицами сами по себе НДФЛ не облагаются. Деньги родственникам, возврат долга или совместная оплата поездки доходом не становятся. Вопросы возникают, когда поступления имеют признаки систематической оплаты товаров, услуг или аренды.
Почему арендодатели в Москве попали под усиленный контроль
Масштаб московского рынка делает аренду заметным источником потенциально незадекларированного дохода. По данным московских властей, теневая занятость в столице оценивается примерно в 7% от числа трудоустроенных, а выпадающие бюджетные доходы — примерно в 72 млрд рублей.
Отдельная группа — владельцы недвижимости и транспорта, официальные доходы которых не соответствуют имеющимся активам. Именно по этой категории московские власти называют цифру около 154 тыс. человек. Речь идет не только об арендодателях квартир в Москве, поскольку доход может приносить коммерческая недвижимость, автомобили и другое имущество.
При этом аренда квартир действительно находится среди массовых видов деятельности московских самозанятых. На 1 июля 2026 года в столице было зарегистрировано более 2,4 млн плательщиков НПД, а сдача квартир входит в число наиболее распространенных направлений их работы.
Как налоговая узнает, что квартира сдается
Схема проверки строится не вокруг одного доказательства, а вокруг совокупности данных.
ФНС официально сообщала, что для выявления незадекларированных доходов от аренды могут использоваться объявления на агрегаторах. Адрес из объявления сопоставляется с информацией о собственнике из ЕГРН. Дополнительным источником могут стать сведения от граждан, управляющих компаний и правоохранительных органов.
Если появляются основания для налогового контроля, инспекция вправе запросить сведения о движении денег по банковским счетам. После этого регулярные поступления можно сопоставить со стоимостью аренды, договором и другими данными.
Например, собственнику каждый месяц около пятого числа поступает 70 000 рублей от одного человека. Одновременно в интернете находится объявление о сдаче его квартиры за 70 000 рублей. Сам по себе перевод ничего не доказывает, но вместе с объявлением, сведениями о собственнике и фактом проживания другого человека он становится частью доказательной базы.
Именно поэтому формулировка «ФНС автоматически считает любой регулярный перевод арендной платой» неверна. Налоговая должна установить, что деньги действительно являются доходом.
Проверяет ли ФНС переводы с карты на карту
Регулярные переводы одинаковой суммы действительно могут вызвать вопросы, особенно если у получателя нет сопоставимого официального дохода.
ФНС разъясняла, что крупные систематические поступления от третьих лиц могут потребовать объяснений. При этом перевод не облагается налогом только потому, что он прошел через банковскую карту. Налог возникает из экономического смысла операции. Если 60 000 рублей являются возвратом долга, НДФЛ нет. Если те же 60 000 рублей поступили за месяц проживания в квартире, это доход от аренды.
Поэтому владельцу квартиры имеет смысл сохранять документы, объясняющие происхождение переводов, которые не связаны с арендой. Это могут быть расписки о возврате долга, договоры дарения и другие подтверждения.
Могут ли опрашивать соседей и управляющую компанию
Такой источник информации используется давно. ФНС прямо указывает, что сведения о сдаче жилья поступают от правоохранительных органов и граждан. В материалах налоговой также описана схема, при которой по жалобам соседей или управляющей компании участковые устанавливают фактическое проживание в квартире людей, которые не являются собственниками.
Однако слова соседа сами по себе еще не означают автоматического начисления налога.
Если сосед сообщает, что квартира несколько лет сдается, дальше инспекции требуется подтвердить получение дохода. Здесь уже могут появиться договор найма, объявления, банковские поступления, объяснения жильцов и собственника.
Именно комбинация нескольких источников значительно повышает риск доначисления.
Что будет, если сдавать квартиру и не платить налог
Доход от сдачи недвижимости подлежит налогообложению. Для обычного физлица доход от аренды с 2025 года попадает под прогрессивную шкалу НДФЛ. Для налоговых резидентов ставки составляют от 13% до 22% в зависимости от размера совокупной налоговой базы.
Предположим, квартира сдается за 70 000 рублей в месяц. За год собственник получает 840 000 рублей.
Если вся эта сумма попадает под ставку 13%, НДФЛ составит 109 200 рублей.
Если налог не был задекларирован и уплачен, к самой недоимке могут добавиться пени и штрафы.
За неуплату или неполную уплату налога статья 122 НК РФ предусматривает штраф в размере 20% от недоимки. При доказанной умышленной неуплате размер санкции может достигать 40%.
В нашем примере 20% от 109 200 рублей — еще 21 840 рублей, не считая пеней.
Отдельная ответственность предусмотрена за непредставление 3-НДФЛ. Штраф составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. Максимум — 30%, минимум — 1 000 рублей.
В результате реальная сумма требований может оказаться заметно выше первоначального налога.
За сколько лет налоговая может проверить арендодателя
Формулировка «налоговая взыщет деньги за все годы аренды» слишком широкая.
При выездной налоговой проверке в 2026 году инспекция может охватить три календарных года, предшествующих году назначения проверки. С 1 января 2026 года в этот период могут также попадать завершившиеся налоговые периоды текущего года.
Например, если решение о проверке принято в 2026 году, базовый период может включать 2023, 2024 и 2025 годы, а в предусмотренных законом случаях — завершившиеся периоды 2026 года.
Поэтому собственнику, который несколько лет получает арендную плату неофициально, следует считать потенциальные обязательства не за один последний месяц, а сразу за несколько налоговых периодов.
Нужно ли регистрировать договор аренды, чтобы платить налог
Налоговая обязанность не зависит от того, зарегистрирован договор или нет.
Популярная схема с договором на 11 месяцев тоже не освобождает собственника от налога. ФНС отдельно обращает внимание, что доход от сдачи жилья облагается независимо от срока найма.
То есть договор на 11 месяцев решает вопрос государственной регистрации долгосрочной аренды в определенных случаях, но не превращает арендную плату в необлагаемый доход.
Если собственник получил деньги, возникает налоговая база.
Как официально сдавать квартиру в 2026 году
У собственника жилой квартиры есть два наиболее понятных варианта.
Первый — оставаться обычным физическим лицом, отражать арендный доход в 3-НДФЛ и платить НДФЛ по действующей прогрессивной шкале.
Второй — оформить налог на профессиональный доход и платить 4% с платежей от физических лиц или 6% с платежей от ИП и организаций. Для человека, который сдает одну обычную квартиру жильцу-физлицу, разница может быть существенной.
Возьмем те же 70 000 рублей в месяц.
За год арендодатель получит 840 000 рублей.
При ставке НПД 4% налог составит 33 600 рублей.
При НДФЛ 13% с такой же налоговой базы получится 109 200 рублей.
Разница — 75 600 рублей за год до учета индивидуальных особенностей расчета НДФЛ.
Именно поэтому самозанятость при сдаче квартиры часто оказывается самым простым режимом для собственника одного или нескольких жилых объектов.
Можно ли самозанятому сдавать любую недвижимость
Здесь есть важное ограничение. НПД подходит для аренды жилых помещений, но не коммерческой недвижимости.
ФНС в августе 2026 года отдельно напомнила, что самозанятый может сдавать квартиру, комнату или жилой дом. Апартаменты, офисы, склады, машино-места и другие нежилые объекты под этот режим не подпадают. Максимальный годовой доход для применения НПД составляет 2,4 млн рублей.
Это особенно важно для московского рынка, где апартаменты внешне могут почти не отличаться от обычной квартиры, но по документам иметь статус нежилого помещения.
Если помещение нежилое, просто зарегистрироваться самозанятым и пробивать чеки через «Мой налог» недостаточно.
Что делать арендодателю, который хочет легализовать аренду
Если квартира уже сдается, сначала стоит определить статус помещения и выбрать налоговый режим.
Для обычной жилой квартиры при годовом доходе до 2,4 млн рублей НПД дает наиболее простую механику. Регистрация проходит онлайн, декларация не нужна, касса не требуется, а чек формируется в приложении «Мой налог» после получения арендной платы.
Самозанятость при этом работает на будущие доходы. Простая регистрация в сентябре 2026 года сама по себе не обнуляет обязательства по незадекларированной аренде за предыдущие периоды.
Если квартира сдавалась раньше, имеет смысл отдельно проверить, возникала ли обязанность подать 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ за прошлые годы.
Стоит ли московским арендодателям опасаться каждого перевода
Нет оснований считать, что ФНС автоматически начисляет налог каждому владельцу квартиры после одного перевода на карту.
Контроль работает иначе. Инспекция сопоставляет несколько наборов данных. Собственность можно увидеть через государственные реестры, предложение квартиры — через объявления, поступление денег — через банковскую информацию, полученную в рамках предусмотренных законом процедур, а фактическое проживание арендатора подтверждается другими источниками.
Чем больше совпадений, тем проще установить экономический смысл переводов.
Поэтому для арендодателей в Москве основным риском становятся не сами операции с карты на карту, а ситуация, когда несколько независимых источников показывают одну картину — квартира сдается, собственник регулярно получает деньги, а доход нигде не отражен.
Будут ли такие проверки в регионах
Механизм не является исключительно московским.
Региональные управления ФНС уже описывают те же инструменты выявления незадекларированной аренды. Например, в июле 2026 года УФНС по Башкортостану сообщало об анализе объявлений, сопоставлении адресов с ЕГРН, сведениях от соседей и управляющих компаний и возможности получения банковской информации в ходе налогового контроля.
Отличие Москвы сейчас заключается прежде всего в масштабе. В столице отдельно сформировали группу примерно из 154 тыс. трудоспособных жителей, у которых активы сочетаются с отсутствием подтвержденных доходов.
Поэтому нынешняя история с московскими арендодателями скорее показывает, как может выглядеть системный контроль в других регионах, чем создает уникальный для Москвы налоговый режим.
Главное для тех, кто сдает квартиру в 2026 году
ФНС не нужно доказывать аренду одним банковским переводом. Намного важнее совпадение нескольких данных — объявления, собственности, регулярных платежей и фактического проживания арендатора.
Если доход подтвердится, собственнику придется заплатить сам налог. Дополнительно возможны пени, штраф за неуплату до 20%, а при доказанном умысле — до 40%. Просрочка 3-НДФЛ добавляет отдельный штраф до 30% от суммы налога.
Для владельца обычной жилой квартиры НПД при соблюдении лимита в 2,4 млн рублей в год часто снижает налоговую нагрузку с базовых 13% НДФЛ до 4% при аренде физлицу. Для квартиры за 70 000 рублей в месяц разница достигает примерно 75 600 рублей за год.
Именно поэтому после усиления контроля вопрос для собственника сводится уже не к тому, увидит ли налоговая один перевод. Важнее другое — сможет ли владелец объяснить регулярные поступления, если сведения о квартире, объявлении и фактических жильцах уже совпали.
